Bebauungsplan Nr. 50 „Misch- und Gewerbegebiet Königsteiner Straße“, Teilbereiche I und III, der Stadt Bad Soden am Taunus, Stadtteil Bad Soden

Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB)

Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt Bad Soden am Taunus hat in ihrer Sitzung am 11.10.2006 die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 50 „Misch- und Gewerbegebiet Königsteiner Straße“ beschlossen.

Im Planungsverlauf wurde das Gebiet in vier Teilbereiche aufgeteilt. Der Teilbereich II umfasst im Wesentlichen das Gelände der neuen Stützpunktfeuerwehr, der Teilbereich IV eine Fuß- und Radwegeverbindung. Beide Teilbebauungspläne wurden bereits zur Rechtskraft gebracht. In den überwiegend bebauten Teilbereichen I und III drohen gewerbliche Nutzungen durch Wohnnutzungen verdrängt zu werden. Das Planungsziel ist die Gewerbeflächen zu sichern und in den Mischgebietsbereichen ein verträgliches Miteinander von Wohnen und Gewerbe zu ermöglichen.

Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs.1 BauGB und die frühzeitige Beteiligung der Behörden nach § 4 Abs. 1 BauGB der Teilbereiche I und III wurde zusammen mit dem Teilbereich II im Zeitraum vom 30.10.2020 bis 30.11.2020 durchgeführt.

Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt Bad Soden am Taunus hat in der Sitzung am 24.04.2024 den Entwurfs- und Offenlagebeschluss zu dem Bebauungsplan Nr. 50 „Misch- und Gewerbegebiet Königsteiner Straße“ für die Teilbereiche I und III gefasst.

Der ca. 9,57 ha große Geltungsbereich des Teilbereichs I umfasst folgende Flurstücke:

In der Flur 5 die Flurstücke 24/10, 25/10, 26/4, 26/5,26/6, 26/16, 28/2, 30/5, 30/6, 43/7,43/8, 43/9, 43/10, 43/12, 44/1, 44/2, 44/3, 45/4, 45/6, 46/1, 46/2, 46/3, 47/5, 47/6, 47/17, 50/1, 52/4, 52/5, 53/3, 53/6, 55/9, 56/12, 58/2, 58/3, 58/8, 58/11, 70/3, 71/5, 71/6, 71/7, 72/5, 72/6, 72/7, 72/8, 72/9, 72/10, 72/11, 72/12, 72/13, 72/14 und 75/1 (tlw.).

Der ca. 1,23 ha große Geltungsbereich des Teilbereichs III umfasst folgende Flurstücke:

In der Flur 11 die Flurstücke 33/5 (tlw.), 33/8 (tlw.), 33/38 (tlw.), 35/4, 51/9, 51/10, 51/11, 55/4, 55/6, 55/7, 55/8, 55/9, 127/1, 128/1, 166/14 (tlw.), 166/15 (tlw.), 166/16 (tlw.), 166/17 (tlw.), 176/2 (tlw.), 244/127, 252/128 und 599/128.

Die Abgrenzung des Geltungsbereichs des zukünftigen Bebauungsplans ist der nachfolgenden Übersichtskarte zu entnehmen (s.u.).

Der Entwurf des Bebauungsplans einschließlich zugehöriger Begründung und Umweltbericht sowie die nach Einschätzung der Stadt Bad Soden am Taunus wesentlichen, bereits vorliegenden, umwelt­bezogenen Stellungnahmen sind in der Zeit von

 

Montag, dem 03.06.2024 bis einschl. Freitag, dem 05.07.2024

während der allgemeinen Dienststunden von

montags bis donnerstags          8:30 Uhr bis 12:00 Uhr und 14:00 Uhr bis 16.00 Uhr sowie

freitags                                          8:30 Uhr bis 12:00 Uhr

in der Abteilung Stadtentwicklung und Mobilität der Stadt Bad Soden am Taunus, Verwaltungsgebäude Neuenhain, Hauptstraße 45, 65812 Bad Soden am Taunus, 2. Stock, einzusehen.

 

Die Planungsunterlagen zum Bebauungsplan mit Begründung und allen umweltbezogenen Belangen werden ab dem 31.05.2024 auch auf der Homepage der Stadt Bad Soden am Taunus unter: https://bad-soden.de/stadt/stadtplanung-verkehr/stadtplanung/bebauungspläne/bebauungspläne-im-verfahren/ abrufbar sein.

Stellungnahmen zum Bebauungsplan können von jedermann während der oben genannten Auslegungsfrist schriftlich oder elektronisch (per E-Mail) unter abt.61@stadt-bad-soden.de eingereicht oder zur Niederschrift während der Dienststunden vorgebracht werden. Nicht fristgerecht abgegebene Stellungnahmen können bei der Beschlussfassung über den Bebauungsplan unberücksichtigt bleiben, sofern die Stadt deren Inhalt nicht kannte und nicht hätten kennen müssen und deren Inhalt für die Rechtmäßigkeit des Bebauungsplans nicht von Bedeutung ist (§ 4 a Abs. 6 BauGB).

Über eingehende Stellungnahmen entscheidet die Stadtverordnetenversammlung. Die fristgemäß abgegebenen Stellungnahmen werden dabei geprüft; das Ergebnis wird mitgeteilt. Haben mehr als 50 Personen Stellungnahmen mit im Wesentlichen gleichem Inhalt abgegeben, kann die Mitteilung dadurch ersetzt werden, dass diesen Personen die Einsicht in das Ergebnis ermöglicht wird; eine Einsicht ist in diesem Fall in der Abteilung Stadtentwicklung und Mobilität der Stadt Bad Soden am Taunus, Verwaltungsgebäude Neuenhain, Hauptstraße 45, 65812 Bad Soden am Taunus, 2. Stock möglich.

Neben dem Entwurf des Bebauungs­plans mit zugehöriger Begründung wird ein Umweltbericht nach § 2a Nr. BauGB öffentlich ausgelegt. Der Umweltbericht enthält gemäß § 2 Abs. 4 BauGB eine Prüfung der maßgeblichen Umweltschutzgüter (Mensch, Tier, Pflanze, Boden, Wasser, Luft, Klima, Stadt- und Landschaftsbild).

Weiterhin werden folgende umweltbezogene Stellungnahmen und Fachgutachten öffentlich aus­gelegt:

a) Stellungnahmen aus den Beteiligungsverfahren gemäß §§ 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB:

  • Regierungspräsidium Darmstadt, KMRD (13.11.2022): Hinweis darauf, dass sich das Gelände am Rande eines Bombenabwurfgebietes befindet, jedoch keine Erkenntnisse vorliegen, die eine systematische Flächenabsuche erforderlich machen.

· Landesamt für Denkmalpflege, hessenArchäologie (18.11.2020): Hinweis darauf, dass bei Sichtung von Bodendenkmälern unverzüglich das Landesamt für Denkmalpflege, hessenArchälogie oder die untere Denkmalschutzbehörde zu benachrichtigen ist.

  • Deutsche Bundesbahn AG (30.11.2020): Hinweis u. a. darauf, dass bei Bepflanzungen im Nachbarbereich der Bahnanlagen Mindestabstandsflächen nach der DB-Richtlinie 882 einzuhalten sind, keine Dach-, Oberflächen und sonstige Abwässer auf DB-Flächen eingeleitet werden dürfen sowie dass durch den Eisenbahnbetrieb Immissionen wie Luft- und Körperschall, Abgase, Funkenflug, etc. entstehen können und diesbezügliche Ansprüche auf Schutzmaßnahmen und Entschädigungen ausgeschlossen sind.
  • Regierungspräsidium Darmstadt (23.11.2021): Es wird darauf hingewiesen, dass aus regionalplanerischer Sicht keine Bedenken bestehen, dass keine Natur-, Landschaftsschutz oder Natur2000-Gebiete betroffen sind, dass das Gebiet in einem Trinkwasserschutzgebiet IIIA liegt und die Auflagen der Schutzgebietsverordnung zu erfüllen sind, dass Altflächen vorhanden sind auf die im B-Plan hingewiesen werden soll, dass Aussagen zum vorbeugenden Bodenschutz getroffen werden sollen und dass keine Bedenken bezüglich der Lufthygiene und des Kleinklimas bestehen.
  • NRM-Netzdienste (27.11.2020): Hinweis auf festgesetzte Bäume aufgrund zu geringer Abstände, die im Widerspruch zu vorhandenen Erdgasleitungen stehen.
  • Kreisausschuss Hochtaunuskreis, Amt für Bauen und Umwelt, Bauaufsicht (24.11.2022): Anregung eine parkähnlich gestaltete Fläche im Osten des Plangebietes als Grünanlage auszuweisen, verschiedene Baumarten in Straßenräumen zu verwenden, Vogelniststeine und Fledermausquartiere und insektenfreundliche Außenbeleuchtungen zu erreichten und auf Schottergärten zu verzichten. Hinweis auf eine erforderliche Korrektur der Punktebewertung nach der Hessischen Kompensationsverordnung und auf eine Korrektur zur Angabe der Anzahl von Baumanpflanzungen.
  • Abwasserverband Main-Taunus (20.11.2020): Hinweis darauf, dass innerhalb des Planungs­bereiches sowie in unmittelbarer Nähe keine Bauwerke oder Sammler der überörtlichen Abwasserentsorgung unterhalten werden. Das Plangebiet wurde in der 2014 aktualisierten Schmutzfrachtberechnung (SMUSI) der Stadt Bad Soden bereits berücksichtigt. Die Entwässerung erfolgt weitgehend im Mischsystem über die städtische Ortskanalisation bis zum „Regenüberlaufbecken Bad Soden des Abwasserverbandes Main-Taunus. Für den Verband sind von Belang: die Minimierung der Eingriffe in den Boden und den Wasserhaushalt (wasserdurchlässige Befestigungen von Stellplätzen, Wegen, Terrassen und Höfe), extensive Dachbegrünungen, die Ableitung, Sammlung und Rückhaltung von anfallendem Niederschlagswasser in Zisternen, die Verwendung als Brauchwasser oder die Versickerung von Niederschlagswasser. Hinweis darauf, dass Teile des Plangebietes im gesetzlich festgesetzten Überschwemmungsgebiet des Sulzbaches liegen und dass der Sulzbach im Hochwasserrisikomanagementplans des Landes Hessens aufgenommen ist.

· Gemeinde Sulzbach (23.11.2029): Hinweis darauf, dass der Knotenpunkt L 3266 / L 3014 stark belastet und die Auswirkungen der Planung auf den Knotenpunkt zu untersuchen sind.

  • Bürgerschaft (20.10.2020 / 25.11.2029): Aus der Bürgerschaft wurde auf den möglichen Konflikt von Wohn- und Gewerbenutzungen hingewiesen und ein möglicher Verstoß gegen den sog. „Trennungsgrundsatz“ nach Bundesimmissionsschutzgesetz verwiesen, um ein Mischgebiet anstelle eines Gewerbegebietes im Teilbereich I zu begründen.
  • Bürgerschaft (08.11 2020): Aus der Bürgerschaft wurde auf den möglichen Haltepunkt der Regionaltangente West und eine ausreichend breite Radwegeführung auf der Königsteiner Straße verwiesen.

b) Weitere umweltrelevante Informationen:

•           Artenschutzrechtliche Voreinschätzung (03/2021): mit der UNB wurde festgelegt, dass für eine unbebaute Fläche im Teilbereich I eine artenschutzrechtliche Untersuchung durchgeführt werden soll. Das Gutachten kommt zu folgenden Ergebnissen:

   „Nach kursorischer Beurteilung ist im Plangebiet mit Vorkommen freibrütender Vogelarten der Hecken und Baumkronen zu rechnen, durch die Ortsrandlage auch mit Arten, die innerorts sonst kaum auftreten. Auch für Eidechsen ist das Gelände grundsätzlich als Teillebensraum unter Einbeziehung von Nachbargrundstücken geeignet. Im Fall einer Bebauung ist dies im Vorfeld genauer zu untersuchen. Artvorkommen, die eine Bebauung grundsätzlich ausschließen, sind nach derzeitiger Einschätzung nicht zu erwarten. Artenschutzrechtliche Eingriffe sind durch geeignete Maßnahmen auszugleichen.“

Auf Anregung der Untern Naturschutzbehörde sind zum Schutz der Insekten Einschränkungen bezüglich der Außenbeleuchtungen festgesetzt. Bezüglich der Vögel und Fledermäuse ist der Einbau von Nisthilfen und Quartieren an Gebäuden für Vögel- und Fledermäuse empfohlen. Weiterhin wird auf die gesetzlich vorgeschriebenen Rodungszeiträume hingewiesen.

  • Schalltechnische Untersuchung (11/2023): Im Rahmen der schalltechnischen Untersuchung werden die Geräuschbelastungen des Plangebiets durch angrenzende Verkehrswege sowie durch den Gewerbelärm ermittelt. In den Randbereichen zu den Verkehrssträngen kommt es zu einer Überschreitung der Orientierungswerte nach der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“. Da aktive Schallschutzmaßnahmen wie Lärmschutzwälle oder Lärmschutzwälle nicht in Betracht kommen, sind auf Grundlage festgesetzter Lärmpegelbereiche passive Maßnahmen an Gebäuden (z.B. Grundrissorientierung, Lüftungsanlagen, Schallschutzfenster) umzusetzen. Bezüglich des Gewerbelärms stellt das Gutachten fest, dass eine   Kontingentierung der zulässigen Gewerbelärmemissionen gemäß DIN  45691 im Rahmen der Bauleitplanung nicht erforderlich ist.
  • Verkehrsuntersuchung (04/ 2024): Im Rahmen einer Verkehrsuntersuchung wird folgendes festgestellt:

„Die verkehrlichen Nachweise haben gezeigt, dass die maßgebenden Knotenpunkte Königsteiner Straße / „Limesspange“ und Hauptstraße / L3014 sowohl im Analyse- als auch im Prognosefall in beiden verkehrlichen Spitzenstunden mit den Qualitätsstufen des Verkehrsablaufs (QSV) C und D betrieben werden können.

Bad Soden am Taunus, 14.05.2024

Der Magistrat der Stadt Bad Soden am Taunus


Dr. Frank Blasch
Bürgermeister

Bekanntmachung 23.05.2024


Anlage

Bereitgestellt am 23.05.2024